Инвестиции в российскую недвижку

ruticker 09.08.2018 9:47:00

   Удалось насобирать небольшую сумму денег (порядка 2 млн рублей) начал раздумывать во что бы вложить. Крипта падает, отечественная фонда тоже на гране краха, традиционно у нас это недвижка.

   Я покупал свою квартиру в ближнем подмосковье в 2010 за 2.3 млн на стадии стройки, получил ее почти через год, но это было сильно ниже рынка, в соседнем доме продавали за 3 млн, сейчас же цены такие же, или даже ниже, например есть стройка прямо возле жд станции за 3 млн, у меня же дом в 2.5 км от станции

 Подумал если покупать еще одну квартиру, то можно было бы и где-то на юге. Зашел на циан, авито - в Сочи куча вариантов за 2 млн рублей. Понятно звучит нереалистично, но решил раз еду отдыхать (вернее совместить отдых с работой), то узнаю заодно ситуацию с недвижкой там.

 Ситуация выходит следующая: строительства жилых многоквартирных домов там по большей части запрещено - не хватает земли, но стройка идет полным ходом. А решают вопрос так - на земле, оформленной как приусадебный участок возводят дом 6-8 этажей и оформляют как дом индивидуального пользования , а потом продают в этом доме доли. Процентов 80 не меньше домов  построены по такому принципу. Само качество строительства это тоже тема отдельного разговора. Способ строительства - "монолитный каркас" - это когда каркас (столбы, перекрытия) - монолитные, а стены из газоблоков. Центральной канализации, газа очень часто нет. Ставят септик, отопляют электричеством, но к дому на приусадебном участке можно предположить какие мощности подведены.

  Теперь про собственно инвест. составляющую. Пока у нас цены падали, в Сочи раздувается очередной пузырь, с 13 года цены выросли на 40-60% и очень много покупают недвижимость с целью перепродажи или вкладываются в стройку. Что значит вкладываются - так как большая часть строек незаконна, то это договор соинвестирования и соответвенно соинвесторы никак не защищены. Большие риски что дом не узаконят или вовсе снесут уже сданный - такие прецеденты есть. 

  В общем что меня поразило при общем тренде стагнации в стране в отдельно взятом городе надувают настоящий пузырь, на этом и живет весь город, При населении 300 000 по разным оценкам 10-20 тыс риэлторов! По другому тут особо то и не заработаешь. Это или сдача жилья или стройка,или услуги посредников. По ценам на авито, циане вообще ничего не узнать. 99% процентов это фейки. Даже когда звонишь и спрашиваешь есть ли квартира и говорят что таки есть, договаривашаешься о показе, в последний момент говорят - ой мы продали, есть другая на 20% дороже и т.д.

 

 

 


Назад

Сейчас, судя по всему, если с недвигой связываться, то есть смысл брать недвигу в рублевую ипотеку и только для себя - чтобы жить там. Не инвестиционно. Ставки по кредитам взлетят так, что мало не покажется, поэтому текущие 9% по ипотеке - это подарок минимум на следующие года 3, а то и 5. Может, подумать о покупке ОФЗ? Сейчас дают 8% годовых по 5-леткам. И купоны по ним не облагаются налогом. 

В общем, сейчас время покупать что-либо. Ибо, похоже, правительство решило грабануть народ в очередной раз. И уже через месяцев 8 все будет дороже: бытовая техника, машины, ремонты и остальное. 

Как же это задолбало, честно говоря. 

 

Dividend 09.08.2018 11:13:00

  Инвестиции в ипотеку не делаются. Если смотреть по отдаче, можно купить квартиру за 3 млн и сдавать по 20 тыс, это 8% годовых, что лучше 6% банковских. Преимущество перед ОФЗ - меньше рисков с обвалом рубля, долгосрочно рубль падает, а недвижка все же растет. 

ruticker 09.08.2018 11:16:00

Может и так. Есть подозрение, что покупая в ипотеку сейчас, просто фиксируем ставку низкую по кредиту. 

А потом, когда жахнет, свободные средства размещаем дороже (в моменте по депозитам могут давать и 18 годовых). В этом суть. 

И ожидания могут быть такие - второй этап девальвации приведет к перестановке рублевых цен на недвигу повыше - раза в 1.5-2. Первый этап этого не сделал, а второй может. 

Dividend 09.08.2018 11:28:00

 Если гововрить о рисках, да можно потерять часть денег, но кто этого боится можно разложить по валютным корзинам, но если жахнет то риск и работу потерять и падение цены аренды, зарплат, а ипотечную ставку вам легко повысят, это проходили в 2008.

 А жахнет или нет это все таки вопрос, кто долгие годы в рынке знает что произойти может все как угодно и когда угодно

ruticker 09.08.2018 11:32:00

"ипотечную ставку вам легко повысят, это проходили в 2008." Вы знаете такие случаи?

 

В договоре же прописана фикс. ставка на весь срок. Это только Женя Бернштам часто ссылается на несправедливость и в одностороннем порядке не выполняет положения договора.

 

 

Dividend 09.08.2018 18:33:00

Да помню у меня товарищ брал кредит так ему повыили объяснили что не может быть дешевле ставки рефинансирования, какие правовые обоснования не знаю

ruticker 09.08.2018 20:09:00

В Сочи очень опасно брать квартиру, у жены сестра недавно покупала, так ей раза 4 впаривали откровенное фуфло, т.к. вы правильно выразились, что много недвиги построено без разрешений или если есть разрешение на определенный дом например 9 этажей, а построено 16, это как вариант, на самом деле махинаций великое множество, благо нашелся своей риэлтор. 

Когда жахнет кризис куча ипотечников перестанут платить по кредиту и побегут продавать свое имущество, что вызовет сильное падение цены на недвигу, я бы 100 раз подумал прежде чем в это дело влазить в данный момент, имхо самый безопасный вариант для сохранения капитала это доллар.

cascad 10.08.2018 7:54:00

Насчет впаривания это отдельный разговор. Как я уже написал реальные варианты найти практически невозможно. Звонишь риэлтору договариваешься  о показе, например озвучена площадь 44 квадрата, приходишь а по факту дом строят только второй этаж (ну да мы говорили дом на предздаче у нас в сочи за 3 недели достроят), а реальная площадь 20 квадратов! Типа ну мы посчитали еще балкон как общую площадь (что? нет мы не слышали о нормах БТИ и считаем балкон и общий корридор в жилую) плюс мы разрешаем вам сделать перекрытие и использовать чердак. И после этого настойчиво повторяют - 44 квадрата в сданном доме это же хороший вариант. Что? Нет не 20, мы считаем вот так ))

  Или отличная акционная квартира по факту - потолка нет, взгляд упирается в шифер, 8 этаж, лифта нет, отопления и газа тоже не будет. Рекламируется как отличный вариант по дешевым счетам за электричество. На каверзный вопрос сколь - мы не знаем )) Опять же самострой на приусадебном участке

 

ruticker 10.08.2018 9:06:00

 Как поведет себя цена на недвигу при кризисе тут сложно сказать, многофакторная фигня. Главный вопрос - куда толпа побежит деньги относить, а это вопрос сложно просчитываемый. Доллар он же тоже не панацея - в моем городе в 2002 году хрущеба стоила 3000-4000 долл, а в 2007 уже все $50 000

ruticker 10.08.2018 9:10:00

Великое обогащение. Сидишь в хрущевке, пьешь водку. А квартира дорожает в 20 раз. "Я не занимаюсь благотворительностью" - ответил на мою попытку торговаться такой Собственник (обязательно с большой буквы и с придыханием произносить) когда-то. 

Страна еще не жила в ситуации, когда 99% населения платит за жилье из текущих доходов (т.е. именно - с зарплаты). Это очень большая деформация. Поэтому - все впереди. Заметьте, зарплаты в стране столь низки во многом потому, что квартира у большинства людей уже есть (пусть и хрущовка - не жилье разве - не элитарно?) и ее покупать (хоть в ипотеку, хоть нет) не надо. Хорошо это или плохо - на дистанции лет в 30 - однозначно плохо. Мы идем от хорошего к плохому (было жилье бесплатное, стало платным и дико дорогим, была медицина бесплатная и неплохая, стала платная и зачастую хуже той бесплатной, далее - образование пойдет и т.д.). Капстраны же шли все время от плохого к хорошему (от дико дорогой недвиги и маленькой зп к зп повыше и т.д.).

Мы как-то с заднего хода заходим в рынок.

Dividend 10.08.2018 10:35:00

   Вы как то по моему сильно общаете. Во первых я не понял, с чего еще платить квартплату или ипотеку, как не с текущих доходов.

Да и квартира есть далеко не у большинства. Квартирый вопрос стоял очень остро еще при СССР.  А тем, кто оканчивал институт к его развалу и квартиру не получил бесплатно сейчас уже (задумайтесь!) почти 50 лет. 

 В развитых странах жилье выплачивают тоже всю жизнь

ruticker 10.08.2018 11:26:00

Статистика указывает на обратное - большинство сделок с недвижимостью - это альтернатива - продажа старого, добавка и покупка нового. Потому и средний ипотечный кредит столь низок. Грубо говоря, комнату купить много не надо. 

Очень мало людей, кто покупает свою квартиру "с нуля". Таких сущие единицы процентов. Это мне продемонстрировали менеджеры банков, оформляющие ипотеку, фразой: "Как? У вас нет даже гаража???". Человек не понимает, как можно жить без метров в том или ином виде. И правильно, в целом. А раз так, то и работодатель не ориентируется на эти единицы процентов. Он платит просто мало. 

Вообще, в целом, россияне дико богаты. У большинства, да, зп копейки - 20к, но: есть жилье + бесплатная медицина (а за рубежом люди бояться заболеть, ибо это разорение) + бесплатное образование. Да, качество слабое, но бесплатно. Как сказал один предприниматель, разрабатывавший платный сервис-аналог гугловского сервиса: "конкурировать платный и качественный продукт с бесплатным посредственного качества, не может". Т.е. то, что имеет россиянин в зарплатах это - тысяч 60 в месяц. Но от таких зарплат у работодателя начинается дрожь, ибо это уменьшает метраж замка в Лондоне, что, конечно, не допустимо. 

Вот когда цена на недвигу будет определяться всецело реально располагаемыми доходами, то и ценник рухнет раза в 4. А допустимо ли? Лондон скидку не дает. Так и живём.

 

Dividend 10.08.2018 15:32:00

Залогинтесь, что бы оставить свой комментарий

Copyright © StockChart.ru developers team, 2011 - 2017. Сервис предоставляет широкий набор инструментов для анализа отечественного и зарубежных биржевых рынков. Вы должны иметь биржевой аккаунт для работы с сайтом. По вопросам работы сайта пишите support@ru-ticker.com